Overslaan naar inhoud

Waarom de Nederlandse Woningmarkt Een Comeback Veinst (en We Vallen Er Met Z’n Allen Voor)

De verkoop stijgt, de prijzen gaan omhoog, maar achter de cijfers schuilt een gevaarlijke illusie van herstel, gedreven door ontkenning, niet door ontwerp.
10 juli 2025 in
Waarom de Nederlandse Woningmarkt Een Comeback Veinst (en We Vallen Er Met Z’n Allen Voor)
Paolo Maria Pavan
| Nog geen reacties

Het Huis Wint Altijd, Maar Wie Houdt de Score Bij?

Stel je voor: je staat voor een gloednieuwe woning. Strakke lijnen, zonnepanelen, een slimme thermostaat die met je koelkast praat. €504.000, en stijgende. In het eerste kwartaal van 2025 gingen nieuwbouwwoningen in Nederland als warme broodjes over de toonbank: 28% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. De prijzen stegen met 9,3%, de scherpste stijging in meer dan twee jaar. Bestaande woningen bleven niet achter: een stijging van 10,9%, met een gemiddelde prijs van €470.000.

En dat terwijl Europa in een bescheiden tempo van 5,7% vooruit strompelt.

De cijfers zijn helder. Maar wat zeggen ze eigenlijk over ons?

Want in GRC lezen we geen cijfers. We lezen wat ze verbergen.

Een Markt Die Herstelt – of Die Ons Terugstuitert?

De krantenkoppen willen je laten geloven dat we “terug zijn”. Dat het vertrouwen terug is. Dat gezinnen weer durven kopen. Maar laten we eerlijk zijn: dit is geen comeback. Het is een slinger. En hij zwaait sneller dan je denkt.

2023 was genadeloos. De woningverkopen kelderden. In Q1 van dat jaar daalden nieuwbouwtransacties met maar liefst 51,4%. In Q4 begon een broos herstel: +16,9%. En dan Q1 2025: een triomfantelijke +28,4%. Overwinning? Of volatiliteit in vermomming?

Als GRC-professional kijk ik naar die schommelingen en zie ik geen gezondheid. Ik zie een lichaam met koorts: de ene maand afkoelend, de volgende zwetend.

Dit is geen momentum. Dit is dissonantie.

Gecorrigeerd voor Kwaliteit, Genegeerd voor Moraliteit

Het CBS en het Kadaster zijn nauwkeurig. Hun index corrigeert voor kwaliteit, woningtype, zelfs vierkante meters. Maar de gevaarlijkste variabele blijft onaangetast: narratieve inflatie.

We corrigeren voor bakstenen. Maar wie corrigeert voor blind vertrouwen?

Op het moment dat kopers denken dat prijzen “alleen maar kunnen stijgen”, kopen we geen huizen meer – we kopen fantasieën. Voeg daar renteverwachtingen, geruchten over overheidssteun, en een cultureel eigendomsideaal aan toe, en plots voelt €504.000 “normaal”.

Maar voor wie?

Voor de starter? Voor de kleine ondernemer die net uit de COVID-strop is? Of alleen voor de projectontwikkelaar die dit kwartaal 6.200 nieuwbouwwoningen verkocht en proostte op de ECB?

De Terugkeer van de Middenklasse-Mirage

Vergeet niet: dit is het zesde opeenvolgende kwartaal van groei in de nieuwbouwverkoop. Dat klinkt geruststellend. Maar herinneren we ons nog wat de vorige zes kwartalen dreef?

Wanhoop. Liquiditeit. En zwijgen van de toezichthouder.

Nederland bouwt geen woningmarkt. Het reconstrueert een droom. En zoals altijd is de middenklasse zowel de architect als het kanonnenvoer.

In Q1 2025 werden er 51.500 bestaande woningen verkocht, 16% meer dan een jaar eerder. Maar vraag jezelf af: wie kochten ze? En belangrijker nog: wie niet?

Want als groei niet gepaard gaat met toegang, dan hebben we enkel een duurdere illusie gebouwd.

Governance als Ontbrekend Fundament

We praten over energieneutraliteit, bestemmingsplannen en hypotheekrentes. Maar niemand stelt de vraag: welke governance-kaders houden deze groei gezond?

Laat me duidelijk zijn: het probleem is niet de prijsstijging. Het is het gebrek aan ethische telemetry achter die prijzen.

  •  Geen consistente ESG-score voor woningprojecten.
  •  Geen structurele transparantie over eigendom (institutionele kopers zijn weer uit beeld).
  •  Geen mechanisme om de langetermijn-solvabiliteit van kopers te beoordelen, behalve een banksheet.

Als de bouwsector het BBP aanvoert zonder een gelijktijdige toename van structurele ethiek, zitten we niet in een vastgoedhausse. Dan zitten we in een compliance-crisis in wording.

En Toen Was Daar Portugal

Kijk naar de EU-kaart. Portugal voert de lijst aan met een prijsstijging van 16,3%. Nederland staat op plek zeven met 10,7%. Alleen Finland kleurt rood.

Dat is het verhaal. Maar de moraal ligt elders.

Europa divergeert. Er is geen uniforme marktreactie meer op wonen. Toch ontwerpen we beleid, risicokaders en toezicht alsof we één coherent lichaam zijn.

Dit is niet zomaar een GRC-blindheid. Dit is een continentale kwetsbaarheid.

Kijk Niet Alleen Naar de Prijs, Audit het Fundament

Een prijsindex is geen kompas. Het is een thermometer. Het vertelt je de temperatuur, niet de richting.

In Q1 2025 leek de Nederlandse woningmarkt “gezond”. Maar dat gold ook voor de VOC, tot het governance faalde.

– Groei zonder structuur is overmoed.

– Verkoop zonder toegang is ongelijkheid.

– Vertrouwen zonder controle is een tikkende tijdbom.

Als ondernemers moeten we stoppen expansie te verwarren met evolutie.

Als beleidsmakers moeten we regelgeving in de bodem verankeren, niet achteraf plaatsen wanneer het al te heet is.

En als burgers moeten we onthouden: een huis is geen activaklasse. Het is het startpunt van waardigheid.

Laten we daar ook naar handelen.

Deel deze post
Aanmelden om een reactie achter te laten