La casa vince sempre. Ma chi tiene il conto?

Immagina di trovarti davanti a una casa nuova di zecca. Linee pulite, pannelli solari, un termostato intelligente che parla con il frigorifero. Prezzo: 504.000 €, e in salita. Nel primo trimestre del 2025, le nuove costruzioni nei Paesi Bassi sono andate a ruba: +28% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. I prezzi sono schizzati in alto del 9,3%, il balzo più forte in oltre due anni. E nemmeno le case esistenti sono rimaste indietro: +10,9%, con una media di 470.000 €.

Tutto questo mentre l’Europa arranca con un modesto +5,7%.

I numeri parlano chiaro. Ma cosa dicono davvero di noi?

Perché nel GRC non leggiamo i numeri. Leggiamo ciò che nascondono.

Un mercato in ripresa o una ripresa che ci travolge?

I titoli dei giornali vogliono farci credere che sia tornata la fiducia. Che le famiglie stiano finalmente ricominciando a comprare. Ma chiariamo una cosa: non è un ritorno. È un pendolo. E oscilla più velocemente di quanto immagini.

Il 2023 è stato brutale. Le vendite di case sono crollate. Nel primo trimestre di quell’anno, le nuove costruzioni sono calate del 51,4%. Nel quarto trimestre, una timida ripresa: +16,9%. Arriviamo al Q1 2025: +28,4%. Una vittoria? O solo una nuova maschera per l’instabilità?

Da professionista del GRC, quando vedo queste fluttuazioni non vedo salute. Vedo un corpo in febbre: freddo un mese, sudato il successivo.

Questo non è slancio. È dissonanza.

Aggiustiamo per la qualità. Ma ignoriamo la morale.

Il CBS e il Catasto olandese sono precisi. Il loro indice considera qualità, tipologia, metri quadri. Ma la variabile più pericolosa resta ignorata: l’inflazione narrativa.

Aggiustiamo per i mattoni. Ma chi aggiusta per la fede cieca?

Nel momento in cui gli acquirenti iniziano a credere che “i prezzi non possono che salire”, smettiamo di comprare case. Iniziamo a comprare illusioni. Metti insieme i rumor sui tassi d’interesse, le speculazioni su incentivi governativi e un pregiudizio culturale radicato verso la proprietà, e all’improvviso 504.000 € sembrano “normali”.

Ma per chi?

Per il giovane acquirente alla prima casa? Per il piccolo imprenditore appena uscito dalla morsa del COVID? O solo per il costruttore che ha venduto 6.200 nuove unità questo trimestre e ha brindato alla BCE?

Il ritorno del miraggio della classe media

Non dimentichiamolo: questo è il sesto trimestre consecutivo di crescita nelle nuove costruzioni. Suona rassicurante. Ma ricordiamo cosa ha spinto i sei trimestri precedenti?

Disperazione. Liquidità. E silenzio da parte dei regolatori.

I Paesi Bassi non stanno costruendo un mercato immobiliare. Stanno ricostruendo un sogno. E come sempre, la classe media è insieme l’architetto e il sacrificabile.

Nel Q1 2025 sono state vendute 51.500 case esistenti, +16% rispetto all’anno precedente. Ma chiediamoci: chi le ha comprate? E, soprattutto: chi non ha potuto?

Perché se la crescita non è accompagnata da accesso, allora tutto ciò che abbiamo costruito è una finzione più costosa.

Governance: il fondamento mancante

Parliamo di neutralità energetica, riforme urbanistiche, tassi ipotecari. Ma nessuno chiede: quali framework di governance stanno tenendo questa crescita sotto controllo?

Chiariamo: il problema non è l’aumento dei prezzi. È la totale assenza di telemetria etica dietro quei numeri.

•  Nessun punteggio ESG coerente per i progetti residenziali.
•  Nessuna trasparenza sistemica sulla proprietà (gli investitori istituzionali sono tornati nell’ombra).
•  Nessun meccanismo per valutare la solvibilità a lungo termine dell’acquirente oltre ai fogli Excel delle banche.

Quando il settore edilizio guida la ripresa del PIL senza un corrispettivo aumento dell’etica strutturale, non siamo in un boom immobiliare. Siamo in una crisi di compliance in attesa di esplodere.

E poi c’era il Portogallo

Guarda la mappa dell’UE. Il Portogallo in testa con un +16,3% nei prezzi delle case. I Paesi Bassi settimi con +10,7%. Solo la Finlandia in rosso.

Questa è la notizia. Ma la morale è altrove.

L’Europa si sta frammentando. Non esiste più una risposta unitaria al mercato immobiliare. Eppure continuiamo a progettare politiche, framework di rischio e sistemi di governance come se fossimo un unico organismo coerente.

Questo non è solo un punto cieco del GRC. È una vulnerabilità continentale.

Non guardare solo il prezzo. Audita il presupposto.

Un indice dei prezzi non è una bussola. È un termometro. Ti dice la temperatura, non dove stai andando.

Nel Q1 2025, il mercato immobiliare olandese sembrava “in salute”. Ma anche la Compagnia Olandese delle Indie Orientali lo era. Finché la governance non è crollata.

Crescita senza struttura è hybris.

Vendite senza accesso è disuguaglianza.

Fiducia senza controllo è una bomba a orologeria.

Come imprenditori, dobbiamo smettere di confondere espansione con evoluzione.

Come policymaker, dobbiamo costruire la regolazione nel terreno, non applicarla a posteriori quando il mercato è già surriscaldato.

E come cittadini, dobbiamo ricordare: una casa non è una classe d’investimento. È il punto di partenza della dignità.

Governiamo di conseguenza.