La Casa Siempre Gana, Pero ¿Quién Lleva la Cuenta?

Imagina que estás frente a una casa recién construida. Líneas limpias, paneles solares, un termostato inteligente que conversa con tu frigorífico. 504.000 €, y subiendo. En el primer trimestre de 2025, las viviendas de nueva construcción en los Países Bajos se vendieron como pan caliente: un 28 % más que en el mismo período del año anterior. Los precios se dispararon un 9,3 %, el mayor incremento en más de dos años. Las viviendas de segunda mano no se quedaron atrás: subieron un 10,9 %, alcanzando un promedio de 470.000 €.  

Todo esto, mientras Europa avanza a paso cojo con un modesto 5,7 %.

Las cifras son claras. Pero ¿qué dicen realmente sobre nosotros?

Porque en GRC no leemos números. Leemos lo que esconden.

¿Un Mercado Que Rebota, o Que Nos Rebota?

Los titulares quieren hacernos creer que hemos vuelto. Que la confianza ha regresado. Que las familias por fin están comprando otra vez. Pero seamos claros: esto no es un regreso, es un péndulo. Y se mueve más rápido de lo que piensas.

2023 fue brutal. Las ventas de viviendas se desplomaron. En el primer trimestre de ese año, las transacciones de obra nueva cayeron un asombroso 51,4 %. Para el cuarto trimestre, se vislumbraba una frágil recuperación, 16,9 %. Llega el primer trimestre de 2025: un glorioso 28,4 % de aumento. ¿Victoria? ¿O volatilidad disfrazada?

Como profesional de GRC, miro estas fluctuaciones y no veo salud. Veo un cuerpo con fiebre, que un mes se enfría y al siguiente suda.

Esto no es impulso. Es disonancia.

Ajuste por Calidad, Ignorancia Moral

CBS y el Registro de la Propiedad son meticulosos. Su índice ajusta por calidad, tipo, incluso superficie. Pero la variable más peligrosa de todas sigue intacta: la inflación narrativa.

Ajustamos por ladrillos. Pero ¿quién ajusta por la fe ciega?

En el momento en que los compradores creen que los precios “solo pueden subir”, dejamos de comprar casas y empezamos a comprar fantasías. Súmale rumores sobre tipos de interés, especulación sobre estímulos del gobierno y un sesgo cultural hacia la propiedad, y de repente, 504.000 € se sienten “normales”.

¿Pero para quién?

¿Para el comprador primerizo? ¿Para el pequeño empresario que apenas salió del ahogo del COVID? ¿O solo para el promotor que vendió 6.200 viviendas nuevas este trimestre y brindó por el BCE?

El Regreso del Espejismo de Clase Media

No olvidemos: este es el sexto trimestre consecutivo de crecimiento en ventas de obra nueva. Suena reconfortante. Pero ¿recordamos qué impulsó los seis anteriores?

Desesperación. Liquidez. Y silencio por parte de los reguladores.

Países Bajos no está construyendo un mercado inmobiliario, está reconstruyendo un sueño. Y como siempre, la clase media es a la vez arquitecta y daño colateral.

En el primer trimestre de 2025 se vendieron 51.500 viviendas de segunda mano, un 16 % más que el año pasado. Pero pregúntate: ¿quién las compró? Y más importante aún: ¿quién no?

Porque si el crecimiento no viene acompañado de acceso, entonces todo lo que hemos construido es una ilusión más cara.

Gobernanza Como Cimiento Ausente

Hablamos de neutralidad energética, de reformas urbanísticas, de tipos hipotecarios. Pero nadie pregunta: ¿qué marcos de gobernanza están manteniendo este crecimiento bajo control?

Permíteme ser claro: el problema no es el aumento de precios. Es la falta de telemetría ética detrás de esos precios.

•  No existe una puntuación ESG coherente para los proyectos de vivienda.
•  No hay transparencia sistémica sobre la propiedad (los compradores institucionales han vuelto a las sombras).
•  No hay mecanismos para evaluar la solvencia a largo plazo de los compradores más allá de una hoja de cálculo bancaria.

Cuando el sector de la construcción lidera la recuperación del PIB sin un ascenso paralelo en ética estructural, no estamos en un boom inmobiliario. Estamos en un colapso de cumplimiento que solo está esperando activarse.

Y Entonces Estaba Portugal

Mira el mapa de la UE. Portugal lidera con un aumento del 16,3 % en los precios de la vivienda. Países Bajos ocupa el séptimo lugar con un 10,7 %. Finlandia es el único en números rojos.

Esa es la historia. Pero la moraleja está en otra parte.

Europa se está fragmentando. Ya no existe una respuesta común al problema de la vivienda. Y aun así, diseñamos políticas, marcos de riesgo y estructuras de gobernanza como si fuésemos un solo organismo coherente.

Esto no es solo un punto ciego del GRC. Es una vulnerabilidad continental.

No Mires Solo el Precio, Audita el Fundamento

Un índice de precios no es una brújula. Es un termómetro. Te dice la temperatura, no hacia dónde vas.

En el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario neerlandés parecía “saludable”. Pero también lo parecía la Compañía Neerlandesa de las Indias Orientales… hasta que falló su gobernanza.

Crecimiento sin estructura es arrogancia.

Ventas sin acceso es desigualdad.

Confianza sin escrutinio es una bomba de tiempo.

Como emprendedores, debemos dejar de confundir expansión con evolución.

Como legisladores, debemos integrar la regulación en los cimientos, no añadirla cuando el mercado ya está en llamas.

Y como ciudadanos, debemos recordar: una casa no es una clase de activo. Es el punto de partida de la dignidad.

Gobernemos en consecuencia.