Aparte WOZ-beschikkingen maken woningen in een ongesplitst pand niet afzonderlijk overdraagbaar. Bij kwalificerende verhuurde woningen bepaalt de juridische situatie op de peildatum of de correctie van €20.000 vóór de leegwaarderatio geldt. Dit raakt de waardering in box 3 en voor schenk- en erfbelasting.
Waarom dit belangrijk is
Een WOZ-beschikking creëert geen appartementsrecht en maakt een woning niet apart verkoopbaar. Bewaar de gemeentelijke waarde, eigendomsakte en fiscaleberekening apart in het vastgoeddossier. Trek bij een kwalificerende woning eerst €20.000 af van de WOZ-waarde. Pas daarna de leegwaarderatio toe. Ook het huurcontract telt mee. Looptijd, huurbescherming, huurprijs en afspraken met verbonden partijen bepalen mede of deze berekening geldt.
Voorbeeld
Een eigenaar heeft één herenhuis met vier verhuurde woningen. Elke woning heeft een voordeur, huurcontract en WOZ-beschikking. Het pand is nooit gesplitst in appartementsrechten. Voor box 3 telt de situatie op 1 januari. Plannen en overleg met de gemeente maken een splitsing niet juridisch rond. Als aan de voorwaardenis voldaan, gaat eerst €20.000 van de WOZ-waarde af. Daarna volgt de leegwaarderatio. Vier WOZ-beschikkingen bewijzen geen afzonderlijk verkooprecht. Een koper, bank of notaris kan nog steeds één juridisch pand beoordelen.
XTROVERSO tips
- Breng de stukken samen. Verzamel WOZ-beschikkingen, de eigendomsakte, kadastrale gegevens, huurcontracten en de huuradministratie. Controleer of alle stukken hetzelfde pand beschrijven.
- Controleer de juridische splitsing. Ga na of appartementsrechten zijn gevestigd en ingeschreven. Een tekening, vergunningaanvraag of plan maakt een splitsing niet juridisch af.
- Let op de rekenvolgorde. Trek bij een kwalificerende woning eerst €20.000 af van de WOZ-waarde. Pas daarna de juiste leegwaarderatio toe.
- Loop elk huurcontract na. Leg looptijd, huurbescherming, jaarhuur en de relatie met de huurder vast. Markeer tijdelijke verhuur en verhuur aan verbonden partijen.
- Zet elke waarde in een eigen kolom. Scheid WOZ-waarde, fiscale waarde, marktwaarde in verhuurde staat, leegwaarde en financieringswaarde. Noteer ook de peildatum en het doel.
Lopen WOZ-waarden, huurcontracten, eigendom en overdrachtsplannen door elkaar in uw vastgoeddossier?
De data, bronnen en analyse achter dit artikel zijn uitgevoerd door Paolo Maria Pavan. AI is niet gebruikt om bronnen te identificeren, de feitelijke basis op te bouwen of het analytische oordeel in dit artikel te vormen. AI is alleen gebruikt als hulpmiddel bij het opstellen. De definitieve Nederlandse tekst is persoonlijk nagekeken, geredigeerd en goedgekeurd door Paolo Maria Pavan voor publicatie.
Bronnen
- Standpunt verlaging WOZ-waarde als onroerende zaak uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat - Taxence
- Belastingdienst Kennisgroepen - Formal split versus potential split
- Belastingdienst - €20,000 adjustment within the leegwaarderatio
- Belastingdienst - Current 2026 rental-value table and related-party rent
- Belastingdienst Kennisgroepen - WOZ value, box 3 and the difference between tax value and market value
- Belastingdienst Kennisgroepen - The formal WOZ decision remains a separate control point
- Rijksoverheid - Tenant protection and the wider rental-regulation setting
