D: Siamo di nuovo in una bolla immobiliare come prima?
"Non proprio. I prezzi stanno risalendo, +8,6% a luglio rispetto all’anno scorso, ma non sono gli scatti folli del 20% che abbiamo visto nel 2021–2022. Allora era frenesia, oggi è più una salita costante. Sembra più calmo, ma non scambiamolo per sicurezza: le case restano care, e anche piccoli aumenti mettono ulteriore pressione su famiglie, dipendenti e imprenditori."
Paolo Maria Pavan
Nel luglio 2025, il prezzo delle case esistenti nei Paesi Bassi era più alto dell’8,6% rispetto a un anno prima. Rispetto a giugno, l’aumento è stato dello 0,7%. Prezzo medio di transazione? €486.041.
Il clickbait si fermerebbe qui: “Il mercato immobiliare esplode di nuovo!”. Ma i numeri senza significato sono come fatture senza contesto: seducono, non guidano. Fermiamoci. Chiediamoci: qual è il perché dietro ai numeri?
La danza di picchi e valli
Guardiamo agli ultimi quattro anni:
- 2021–2022: crescita a doppia cifra, picchi fino al 20%. Frenesia.
- 2023: crollo nel negativo, fino a -5,8%. Panico.
- 2024–2025: ripresa costante, di nuovo sopra il +10%, ora che si attenua verso l’8,6%.
Non è semplice volatilità immobiliare. È uno specchio del comportamento umano: eccesso di fiducia, paura improvvisa, poi lenta ripresa man mano che la memoria svanisce.
Gli imprenditori spesso dimenticano di non esserne immuni. La tua azienda è una versione in piccolo di questo grafico. Crescita euforica, poi scosse improvvise, poi ripresa, mai in linea retta.
Perché questo conta per i micro e piccoli imprenditori
Tagliamo il linguaggio educato dei report CBS. L’aumento dei prezzi delle case significa:
- Tensione finanziaria, dipendenti e fondatori affrontano mutui più cari. Una casa da €486.000 non è un lusso, è la nuova normalità.
- Pressione sulla retention dei talenti, i giovani guardano questi numeri e capiscono che forse non compreranno mai. La frustrazione entra in azienda.
- Distorsione del collaterale, le banche legano il credito aziendale al collaterale personale. Prezzi più alti possono gonfiare la capacità di prestito, ma attenzione: è un cuscino fragile, non una garanzia strutturale.
- Bias comportamentale, quando ci si sente “più ricchi” perché la casa vale di più, si rischia di prendere decisioni più azzardate. Anche gli imprenditori.
L’illusione della “media”
CBS riporta il prezzo medio di transazione. Ma “media” è una parola pericolosa. Nasconde le disuguaglianze.
- Un micro imprenditore a Groningen non respira lo stesso mercato di un consulente ad Amsterdam Zuid.
- Una panetteria familiare in affitto non trae alcun beneficio dall’aumento dei prezzi, ma deve comunque pagare salari più alti a personale che fatica con i costi delle abitazioni.
La “media” è una coperta di conforto nazionale. Il vero rischio vive negli interstizi, tra regioni, tra gruppi di reddito, tra proprietari e affittuari.
Lezioni per gli imprenditori
Cosa dovrebbe trarre da tutto questo il piccolo imprenditore olandese?
- Fai budget con la volatilità in mente. Se il tuo piano d’impresa presume stabilità, stai costruendo sulla sabbia.
- Separa esposizione personale e aziendale. Non lasciare che l’aumento del valore della casa ti seduca a sovraindebitare la tua azienda.
- Osserva il fattore umano. I prezzi delle case non sono solo dati economici, sono trigger culturali. Morale del personale, aspettative di assunzione, negoziazioni salariali: tutto è influenzato da questo indice nascosto.
- Pensa a lungo termine. I prezzi oggi sono del 13,5% più alti del picco di luglio 2022. I picchi non durano per sempre. Costruisci la tua governance come se domani potesse tornare la contrazione.
La verità più grande
Ogni linea sul grafico CBS non è solo economia. È psicologia, governance, e la lotta quotidiana degli imprenditori olandesi.
I prezzi delle case ci dicono una cosa chiara: la stabilità è un’illusione. E per micro e piccole imprese, la vera sfida non è prevedere il prossimo +8,6% o -5,8%. È progettare aziende che sopravvivano a entrambi.
Questa è la vera arte dell’imprenditorialità: leggere l’economia non come un casinò, ma come una scuola di resilienza.
DATA SOURCE:
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2025/34/koopwoningen-in-juli-bijna-9-procent-duurder-dan-jaar-eerder
Co-Creator of Xtroverso | Head of Global GRC @ ZENTRIQ™
Paolo Maria Pavan costruisce sistemi che bilanciano regole e libertà, chiarezza e trasformazione. Nella sua terza vita, scrive e parla apertamente di mercati, governance e rischio, non come un trader in cerca di prezzo, ma come un lettore di schemi, comportamenti e distorsioni. Un imprenditore seriale plasmato dal fallimento e dalla reinvenzione, vede la governance come una forza viva per la fiducia e il progresso, e rifiuta di evitare le conversazioni difficili che la rendono reale.
