Dal 1 gennaio 2026, le imprese che investono nel settore immobiliare dovranno conformarsi a una nuova regola: la revisione della deduzione IVA sui servizi di investimento. Questa modifica, introdotta nel Piano Fiscale 2025, riguarda i servizi di ristrutturazione e manutenzione su larga scala che offrono un valore a lungo termine. L'obiettivo è allineare la deduzione IVA in modo più accurato con il modo in cui una proprietà viene effettivamente utilizzata nel tempo.
Quali servizi di investimento rientrano nel nuovo regime di revisione dell'IVA?
Le nuove regole di revisione dell'IVA si applicano solo ai servizi di investimento sostanziali relativi a beni immobili, inclusi:
servizi di pittura professionale
isolamento e miglioramenti dell'efficienza energetica
ristrutturazione o sostituzione del tetto
lavori di demolizione nell'ambito di una ristrutturazione edilizia
installazioni e materiali permanentemente integrati nell'edificio (ad es., tubazioni, sistemi di riscaldamento, macchinari integrati)
Affinché il regolamento si applichi, il servizio deve comportare un valore minimo di €30.000. Le attività di ristrutturazione o manutenzione di importo inferiore rimangono escluse.
Questi servizi sono qualificati perché forniscono un beneficio economico pluriennale, simile a quello delle tradizionali merci capitali.
La detrazione IVA non è più definitiva nell'anno di servizio
Sotto l'attuale sistema, le imprese richiedono la detrazione dell'IVA nell'anno in cui il servizio viene eseguito, e questa detrazione diventa definitiva.
Dal 2026 in poi, questo cambierà.
L'IVA sui servizi di investimento qualificati sarà soggetta a un periodo di revisione di quattro anni a partire dall'anno in cui il servizio viene utilizzato per la prima volta. Durante questo periodo, gli imprenditori devono valutare annualmente se il rapporto tra l'uso tassabile e quello esente della proprietà è cambiato rispetto all'anno iniziale.
Se questo rapporto cambia di oltre il 10%, la detrazione IVA deve essere adeguata verso l'alto o verso il basso di conseguenza.
Questo garantisce che la deduzione dell'IVA rifletta in modo più accurato l'uso effettivo della proprietà nel corso di diversi anni.
Perché viene ampliata la revisione dell'IVA?
L'espansione mira a creare un trattamento IVA più equo e coerente per i servizi che offrono benefici duraturi. I grandi servizi di ristrutturazione e miglioramento hanno spesso lo stesso impatto economico degli investimenti in capitale nel settore immobiliare. Introducendo un periodo di revisione, il governo garantisce che le detrazioni IVA corrispondano meglio all'uso economico reale.
Quando entrerà in vigore la nuova revisione dell'IVA?
Il nuovo schema di revisione dell'IVA si applica a tutti i servizi di investimento messi in uso per la prima volta il 1 gennaio 2026 o dopo.
In pratica, il momento del "primo utilizzo" corrisponderà generalmente alla data di completamento della ristrutturazione o del miglioramento.
