Il Caso Che Non Ti Aspettavi

Immagina questo scenario: sei il fiero titolare di una micro-impresa in forma di BV. Affitti una struttura dal tuo comune, ad esempio un edificio con piscina, e investi per renderlo utilizzabile. Installi illuminazione, impianto HVAC, pavimentazione, pareti interne. Capitalizzi le spese, inizi ad ammortizzare. Tutto sembra fiscalmente in ordine.

Ecco però il colpo di scena: quell’edificio è di proprietà del comune, che non lo utilizza per attività d’impresa. Nessun fine di lucro, nessuna soggezione all’Imposta sugli utili (CIT), nessun valore contabile fiscale. Il tuo commercialista scrolla le spalle. Il comune scrolla le spalle. Ma il Belastingdienst? Quello no.

Anzi, applica l’Articolo 3.30a, paragrafo 7 della Legge olandese sull’imposta sul reddito 2001: una norma che molte piccole imprese e i loro consulenti sottovalutano o interpretano male, soprattutto quando il locatore è un ente pubblico non soggetto a imposte.

Cosa Dice Davvero la Legge?

Vediamolo in termini semplici:

• Tu (X BV) affitti un edificio dal Comune Y.
• Il Comune Y è proprietario dell’edificio ma non lo gestisce come attività d’impresa → nessuna soggezione a CIT → nessun valore contabile fiscale attribuito.
• Tu, l’inquilino, effettui miglioramenti significativi → vuoi ammortizzare quegli investimenti.
• Ma interviene l’Articolo 3.30a(7): poiché tu e il locatore siete entità collegate, l’ammortamento deve essere calcolato come se entrambi aveste co-investito nello stesso bene.
• Problema: non esiste un valore contabile fiscale ufficiale dell’edificio, perché il locatore non è soggetto a imposte.
• Soluzione: il Knowledge Group (KG:213:2025:8) conferma che va costruito un valore contabile “notionale”, come se il comune fosse stato imponibile e avesse inserito l’edificio nella propria sfera fiscale fin dall’inizio.

In sintesi: non puoi ignorare il “vuoto fiscale” del locatore. Devi simulare il suo valore contabile e poi verificare se il tuo investimento supera il valore di base (in questo caso, il 100% del valore WOZ). Solo allora puoi decidere se l’ammortamento è ammissibile.

Perché Conta per Te come Piccolo Imprenditore

Per gli imprenditori olandesi di micro e piccole dimensioni, soprattutto quelli che affittano infrastrutture pubbliche (centri sportivi, biblioteche, uffici comunali), questa interpretazione è più incisiva di quanto sembri.

1. L’affiliazione è più ampia di quanto pensi. 
   Anche se il comune “non fa impresa”, la sua proprietà della tua BV crea un legame fiscale. Il fisco vi tratterà come entità collegate.
2. Rischi di vederti negare l’ammortamento. 
   Se investi in uno spazio in affitto dando per scontato l’ammortamento, potresti sovrastimare le deduzioni. Questo significa correzioni, interessi e sanzioni, anche anni dopo.
3. Il WOZ non è la soluzione magica. 
   Anche se il WOZ (valore immobiliare) viene usato come riferimento, serve solo da tetto massimo. Devi prima simulare la posizione fiscale “ipotetica” del locatore.
4. Le semplificazioni fiscali non valgono tra parti collegate. 
   Se il tuo investimento sarebbe chiaramente ammortizzabile in un contratto con un locatore terzo commerciale, ciò non significa che lo sia in un rapporto affiliato. La legge limita esplicitamente questa scorciatoia.

Lezioni di Linda sul Ledger

Fai il Controllo Affiliazione, Subito.

Prima di investire nell’immobile del tuo locatore, chiediti: il locatore è un socio, un amministratore o un ente pubblico connesso alla tua struttura societaria? Se sì, preparati al controllo dell’Articolo 3.30a.

Simula il “fantasma” del valore contabile fiscale.

Se il locatore non ha un valore fiscale, devi crearlo tu. Costo storico, età, vita utile e valore residuo vanno stimati, e documentati, come se il locatore fosse imponibile. Non è un’ipotesi a caso, ma un lavoro metodico.

Documenta tutto, senza riserve.

Questa simulazione deve essere a prova di audit. Il Belastingdienst non accetta “non lo sapevamo” o “ma è un comune”. Usa perizie indipendenti, competenze tecniche e collega ogni investimento alla sua logica di ammortamento.

Allineati con il revisore prima di presentare la dichiarazione.

Non è una riga qualsiasi in dichiarazione. Il tuo revisore ZENTRIQ™ o equivalente deve approvare la logica, specialmente se l’investimento è consistente.

Parola Finale

Questa sentenza ricorda che il codice fiscale non si interessa a quanto sia piccola la tua impresa, si interessa a quanto siano rigorose le tue ipotesi. Se affitti da enti pubblici, non dare per scontata la semplicità fiscale. Quando il confine tra proprietà, affiliazione e investimento si fa sfumato, le regole di ammortamento si stringono.

I piccoli imprenditori nei Paesi Bassi devono imparare a ragionare come revisori, non solo come imprenditori. E se stai affittando dal tuo gemeente, pensaci due volte prima di chiamare “ammortamento” la tua ristrutturazione.